Estimando el Potencial Habitacional en el Eje Ferroviario Puerto Montt - Puerto Varas - Llanquihue

La planificación urbana basada en datos vuelve a situarse en el centro de la discusión frente a la crisis habitacional que atraviesa Chile. La necesidad de articular vivienda, transporte e infraestructura, especialmente en zonas con alta presión inmobiliaria y déficit habitacional, requiere de herramientas de simulación más versátiles, accesibles y transparentes. En este contexto, la iniciativa impulsada por Déficit Cero y el uso de Simpli Simulator permiten explorar cómo el Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) puede ampliar el potencial habitacional en los entornos de nuevas infraestructuras ferroviarias, particularmente en el eje Puerto Montt - Puerto Varas - Llanquihue, en la región de Los Lagos.

Al igual que en el caso de Puerto Varas presentado previamente, la experiencia en este corredor ferroviario orienta la discusión hacia la integración de políticas habitacionales con la planificación del transporte. Históricamente, el planeamiento de infraestructura vial o ferroviaria y la política de vivienda se han desarrollado por senderos independientes. Sin embargo, la evidencia internacional y las propuestas nacionales apuntan a aprovechar el anuncio y construcción de proyectos de transporte para activar el suelo cercano a sus estaciones y destinarlo a vivienda, combinando incentivos normativos y adquisición oportuna de suelo, especialmente para viviendas de interés público.

Este artículo presenta resultados preliminares de un Informe de Potencial Habitacional en el eje Puerto Montt - Puerto Varas - Llanquihue, aprovechando la accesibilidad que generará la futura conexión ferroviaria. Se estima el potencial tanto para vivienda de mercado como para vivienda producida por programas habitacionales del Estado, integrando el análisis de demanda, oferta y normativa urbana. Todo ello se efectúa sobre una plataforma flexible: Simpli Simulator, capaz de modelar dinámicas urbanas en función de la disponibilidad de suelo, reglas normativas y mejoras de accesibilidad, proporcionando información clave para la toma de decisiones.

Eje Puerto Montt - Puerto Varas - Llanquihue y el Proyecto Ferroviario

La zona funcional entre Puerto Montt, Puerto Varas y Llanquihue, con más de 300 mil habitantes, ha experimentado en las últimas décadas un crecimiento urbano acelerado, disperso y mayoritariamente de baja densidad. Esto ha generado presiones sobre el suelo, congestión vial, segregación y expansión urbana poco ordenada. La introducción de un tren de cercanía entre Llanquihue y Puerto Montt, pasando por Puerto Varas y sectores intermedios como Alerce, abre la posibilidad de reconfigurar el territorio.

El proyecto ferroviario, con cuatro estaciones planificadas —Llanquihue, Puerto Varas, Alerce y La Paloma— y la potencial incorporación de una quinta en La Vara, busca mejorar la accesibilidad y articular el desarrollo urbano. A diferencia de intervenciones convencionales, el DOT entiende que la presencia de estaciones de transporte de calidad puede atraer vivienda, comercio, empleo y servicios, generando una ciudad más compacta, mixta y diversa.

Integrando el Análisis de la Vivienda de Interés Público y de Mercado

Para estimar el potencial habitacional en torno a las futuras estaciones, se utilizó una metodología que combina la disponibilidad de suelo, la demanda de vivienda —tanto social como de mercado— y las mejoras de accesibilidad asociadas al tren.

En primer lugar, se distinguió entre vivienda de interés público —impulsada por programas habitacionales del Estado— y vivienda de mercado, generada por el sector inmobiliario. Para las primeras, se empleó una metodología desarrollada por Déficit Cero que considera datos del déficit habitacional y registros de Minvu Conecta, que capturan la demanda de hogares que no pueden acceder a una vivienda por sus propios medios, además de la identificación de suelos eriazos o blandos en las isócronas peatonales (15 minutos) alrededor de las estaciones.

Para las viviendas de mercado se utilizó Simpli Simulator, capaz de modelar la dinámica de localización de agentes inmobiliarios en función de precios, accesibilidad y normativa. Partiendo de un Escenario Base que refleja la situación actual, se testearon diferentes Escenarios Alternativos:

• Sin tren: manteniendo las condiciones actuales.
• Con tren: incorporando las estaciones propuestas de Llanquihue, Puerto Varas, Alerce, La Paloma.
• Con tren, incluyendo la estación La Vara: evaluando el impacto de sumar una estación adicional.

Esta aproximación permitió comparar cómo varían las preferencias de localización y el número de unidades habitacionales a lo largo del tiempo, hacia el año 2034, según distintos marcos normativos e infraestructura proyectada.

Resultados del Potencial Habitacional en torno a las Estaciones

Los resultados muestran que la introducción del tren puede incrementar el atractivo residencial cerca de algunas estaciones, en especial en Puerto Varas y Llanquihue, donde el mejor acceso a Puerto Montt incentiva la localización de más viviendas. En cambio, en sectores de Puerto Montt la incidencia del tren es menor, dado que la ciudad ya ofrece alta accesibilidad y servicios.

Respecto a la vivienda de interés público, se identificó suelo disponible en torno a estaciones como La Paloma y Alerce (Puerto Montt), donde el Estado podría adquirir terrenos antes de que la infraestructura ferroviaria encarezca el valor del suelo. En cambio, en Puerto Varas no se detectaron paños aptos para este tipo de proyectos dentro del área de influencia inmediata de la estación, lo que subraya la importancia de la planificación anticipada.

Por su parte, para la vivienda de mercado, se observaron incrementos en el número total de viviendas al incorporar el tren, principalmente en Puerto Varas y Llanquihue, donde se registra un aumento de más del 10% de unidades habitacionales respecto al escenario sin tren. Estas variaciones evidencian la sensibilidad de los desarrolladores inmobiliarios ante las mejoras de accesibilidad y las condiciones normativas.

Reflexiones Finales

La experiencia del estudio desarrollado para analizar el eje ferroviario Puerto Montt - Puerto Varas - Llanquihue, bajo la directriz de Déficit Cero y con el uso de Simpli Simulator, ejemplifica las oportunidades del DOT en contextos regionales. Integrar la planificación habitacional y transporte es clave para enfrentar la crisis de acceso a la vivienda. Si se anticipa la inversión en suelo y se diseñan normativas que faciliten la presencia de vivienda subsidiada cercana a estaciones, será posible maximizar los beneficios sociales del transporte público masivo.

No se trata sólo de "ahorrar tiempo de viaje", sino de configurar ciudades más justas, mixtas y sostenibles. En este sentido, el análisis de potencial habitacional propuesto contribuye a que las políticas nacionales y locales, así como las instituciones del Estado y los municipios, coordinen estrategias a largo plazo.